Ответим на все Ваши вопросы

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем убытки и упущенная выгода арендатора

досрочное расторжение договора аренды арендодателем убытки и упущенная выгода арендатора

Определение «рыночной цены» при применении формулы (3а-5) будет еще более сложным, чем определение рыночной цены некачественных товаров (см. параграф 5 части А раздела 2 настоящей книги). Например, если арендатору для выращивания теплолюбивых растений (при этом целевое применение арендованного имущества отражено в договоре или доведено до сведения арендодателя иным способом) передана отапливаемая теплица, в которой по каким-либо причинам (не зависящим ни от арендатора, ни от арендодателя) в очередной зимний период не поддерживается необходимая для роста теплолюбивых растений температура (например, не хватает мощности ТЭЦ и т.п.). Арендатор в целях уменьшения убытков может принять разумное с коммерческой точки зрения решение — в арендованной теплице выращивать растения, для роста которых температура в теплице оказалось достаточной.

б) Отказаться от указанного в предыдущем пункте права потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, но и в этом случае за арендатором сохраняется право требовать компенсации убытков, которые, в частности, могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) или по формуле (3а-2)(в зависимости от того воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

7) Арендодатель, передавший имущество по договору аренды, не является ни собственником этого имущества, ни лицом, управомоченным законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Несмотря на всю нелепость ситуации для юристов, данные случаи довольно распространены на практике.

Свидетельство серии 64-АГ N 342593 о праве собственности на здание было получено ООО «Клуб Страйк» 31.10.2011, что установлено решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.09.2013 по делу N А57-1753/2012).

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22236/2014 с ООО «Клуб Страйк» в пользу ООО «М.видео Менеджмент» взыскан штраф в размере 2 000 000 руб.

Обращаясь с иском по настоящему делу со ссылкой на статью 15 ГК РФ, ООО «М.видео Менеджмент» указало, что в результате виновного уклонения ООО «Клуб Страйк» от заключения основного договора аренды ему причинены убытки в виде упущенной выгоды размере 127 145 268 руб.

ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст.

Отметим, что в данном случае ГК РФ не закрепляет за арендатором обязанность перед расторжением договора назначить арендодателю разумный срок для передачи принадлежностей арендованного имущества или относящихся к нему предметов, что имеет место, например, в правоотношениях, основанных на договоре купли-продажи, при аналогичном нарушении со стороны продавца (см. пункт 6 параграфа 6 части А раздела 2 настоящей книги). Отсутствие этого правила представляется не оправданным упущением законодателя, поэтому сторонам договора аренды целесообразно непосредственно в договоре закрепить обязанность арендатора извещать арендодателя об отсутствии принадлежностей переданного в аренду имущества, а также относящихся к нему документов. И только, если арендодатель в разумный срок, назначенный арендатором, не передает их арендатору, то последний вправе воспользоваться правом расторгнуть договор.

Поэтому доказать, что арендодатель нарушает свои обязанности по капитальному ремонту сдаваемого в аренду имущества, во многих случаях представляется проблематичным. В некоторых случаях можно прибегнуть к помощи положений, инструкций, правил, рекомендаций и иных подобных подзаконных документов. Например, сроки эффективной эксплуатации зданий приведены в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312, а сроки капитального ремонта вагонов, предназначенных для перевозки опасных грузов, закреплены в Правилах безопасности при перевозке опасных грузов железнодорожным транспортом, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от 16 августа 1994 года № 50.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено следующее.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

12.1.1. Основания для возмещения убытков по договору аренды

Сторона, чье право было нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общие основания для возмещения убытков

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст.

Наиболее часто практикующим юристам приходится встречаться с ситуацией, когда государственные или муниципальные унитарные предприятия сдают принадлежащее им на праве хозяйственного ведения имущество без согласия его собственника (государства или муниципалитета), чем нарушают требования п.2. ст.295 ГК РФ. Аналогичный запрет установлен для казенных предприятий ( п.1 ст.297 ГК РФ)(в этом случае требуется согласие государства) и для опекунов (в последнем случае необходимо одобрение органа опеки и попечительства (п.2 ст. 37 ГК РФ)). Требуется также согласие собственника или лица, уполномоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (арендодателя), для сдачи имущества арендатором в субаренду (п.2 ст.615 ГК РФ).

Сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора”.

——————————–

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

——————————–

Пример формулировки условия:

“В случае утраты или невозврата арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю стоимость имущества в сумме ____ рублей”.

——————————–

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков

В этом случае сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме (см.

ГК РФ) или несвоевременно выполняет обязанности, установленные договором, по возмещению стоимости улучшений арендованного имущества, выполненных за счет средств арендатора и с согласия арендодателя (п.2 ст. 623 ГК РФ).

В любом из этих случаев арендатор вправе требовать уплаты процентов, рассчитанных в соответствии со ст. 395 ГК РФ по формуле

Пар1 = (УСБП4 Х С4 Х ЧД4) / 36 000 ( 3а-7 )

где

Пар1 — проценты, подлежащие уплате арендатору в данном

случае;

УСБП4 — учетная ставка банковского процента в месте нахождения

арендатора на день оплаты причитающихся ему от арендодателя

денежных сумм, если иное не предусмотрено законом или договором;

С4 — сумма, несвоевременно уплаченных денежных средств;

ЧД4 — число дней просрочки в оплате.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *